Une conviction, devenue un club
Le Club Deal LeTopImmo n'est pas parti d'une idée marketing, mais d'une expérience personnelle : celle de Fabrice Scemama, qui a bâti son patrimoine sur l'immobilier professionnel, et qui a voulu en ouvrir l'accès à d'autres.
Le parcours de Fabrice Scemama
Diplômé d'HEC en 1997, Fabrice Scemama fonde d'abord EFFITEK puis QUOVADEV, deux sociétés de services d'ingénierie informatique dédiées aux grands comptes.
À partir de 2015, il profite des taux d'intérêt bas et de son accès facile au crédit pour se constituer un patrimoine immobilier - mais un patrimoine d'un genre particulier. Aucun appartement, jamais d'habitation : uniquement de l'immobilier professionnel, bureaux, locaux d'activité, murs de boutique. Chaque bien, déjà loué, est acquis avec 10 à 15 % d'apport ; l'emprunt se rembourse ensuite au fil du temps, grâce aux loyers perçus.
Un angle mort dans la préparation de la retraite
En discutant avec des confrères, des freelances, d'autres profils de CSP+, Fabrice Scemama fait le même constat : beaucoup se soucient de leur retraite, sans jamais s'intéresser aux locaux à usage professionnel.
Trop technique, trop spécifique, bien moins mis en avant que les fonds en assurance-vie. Rien de mal, en soi, à acheter des ETF diversifiés, un studio à Paris ou des lingots d'or. Mais aucun de ces placements ne permet l'effet de levier du crédit - impossible d'emprunter pour acheter des actions, des ETF ou des cryptos.
Pourquoi l'immobilier professionnel ?
C'est la seule classe d'actifs grand public qui se finance très largement à crédit, avec un revenu locatif capable de couvrir le remboursement. C'est ce mécanisme - l'effet de levier - qui change l'ordre de grandeur du résultat final. Détail ci-dessous.
Emprunter à 2 %, pour un actif qui rapporte 8 %
Le principe est simple : plus le coût de l'emprunt est faible par rapport au rendement de l'actif financé, plus l'écart profite à l'investisseur - sans qu'il ait besoin d'immobiliser tout le capital lui-même.
Exemple simplifié, à visée pédagogique : hors fiscalité, frais d'acquisition, vacance locative et aléas de gestion. Les performances passées ou simulées ne préjugent pas des performances futures.
Un exemple chiffré, sur 15 ans
- Sans effet de levier : 20 000 € placés directement à 8 % par an valent environ 63 000 € au bout de 15 ans.
- Avec effet de levier : ces mêmes 20 000 € servent d'apport (10 %) sur un actif de 200 000 €, financé par un emprunt de 180 000 € à 2 % sur 15 ans.
- Les loyers perçus remboursent intégralement le crédit sur la période (autofinancement) : ce sont eux qui font le travail, pas une hypothèse de rendement supplémentaire.
- Le prix du bien, lui, suit simplement l'inflation - hypothèse basse de 1 % par an. Une fois le crédit soldé, l'investisseur est plein propriétaire d'un bien qui vaut alors environ 232 000 € (200 000 € x 1,01¹⁵) - pour le même apport initial de 20 000 €.
- Au final : les 20 000 € d'apport initial sont multipliés par 11,6 en 15 ans, soit l'équivalent d'un rendement annualisé d'environ 17,7 % par an - contre 8 % pour le placement direct sans effet de levier.
Une expertise complète, mise au service du club
Sourcing des biens, financement, structuration juridique, gestion locative : nous menons chaque projet de A à Z, pour que les associés n'aient qu'à décider.
Sourcing
Identification des biens au meilleur potentiel, selon des critères objectifs affinés depuis une dizaine d'années.
Financement
Montage des dossiers emprunteurs et négociation des meilleurs taux auprès de nos partenaires bancaires.
Structuration
Création et gestion des SCI dédiées à chaque opération, avec un cadre juridique clair pour tous les associés.
Gestion
Rédaction des baux, négociation des avenants, appels de loyers et suivi juridique tout au long de la détention.
De l'inscription à la signature chez le notaire
Inscription et rencontre
Vous vous inscrivez sur ce site. Nous nous rencontrons pour répondre à toutes vos questions, et faire connaissance mutuellement.
Définition de vos préférences
Ensemble, nous déterminons votre profil : un bien seul, ou plusieurs actifs mutualisés avec d'autres associés ; quelques actifs de forte valeur, ou plusieurs biens de valeur plus modeste.
Liste d'attente
Si nous décidons de nous associer, vous rejoignez une liste d'attente. Dès qu'un actif disponible répond aux critères communs, il vous est proposé.
Création de la SCI
Si tout le monde est d'accord, la SCI est créée immédiatement. Les associés matérialisent leur engagement en finançant l'apport dès cette étape.
Négociation et signature
Nous négocions les emprunts et bloquons les vendeurs. Comptez environ 3 mois entre la création de la SCI et la signature chez le notaire.
Ce qui encadre chaque opération
Autofinancement visé
Nous ciblons systématiquement des taux de rentabilité suffisants pour que les loyers couvrent les mensualités d'emprunt.
Un apport de 10 à 20 %
Il facilite la négociation avec les banques et renforce la capacité d'autofinancement de l'opération.
Sécurité avant rentabilité
Nous privilégions les biens déjà loués, aux qualités intrinsèques favorables à une remise en location - quitte à écarter des actifs parfois plus rentables, mais plus risqués.
Une rémunération alignée
LeTopImmo se rémunère en prenant 10 % des parts de chaque SCI créée, sans y investir de fonds propres, en contrepartie de la gestion complète de l'actif - du sourcing à la mise en location.
Simple, transparent, prévisible
Chaque associé reste toujours libre de céder ses parts de SCI, à condition de les proposer en priorité aux autres associés. Le prix des parts s'évalue facilement, à partir des apports initiaux et de la part de l'actif déjà remboursée au moment de la cession.
